Wenn Eltern zu Lebzeiten eine Immobilie an ein Kind übertragen, bleibt bei vielen Familien die Frage im Raum, ob „die Sache damit erledigt“ ist oder ob enterbte Angehörige später trotzdem noch Ansprüche geltend machen können. Genau darum ging es in einem Teilurteil des Landgerichts München I vom 10.07.2024 (Az. 3 O 2102/24). Im Mittelpunkt standen die Zehnjahresfrist bei der Pflichtteilsergänzung und die praktische Bedeutung eines vorbehaltenen Wohnungsrechts. Was auf dem Papier nach einer klaren Schenkung aussieht, kann im Erbfall schnell zu Streit führen, wie dieser Fall zeigt. Einen verständlichen Überblick über die Entscheidung geben wir Ihnen in diesem Artikel der Kanzlei am Südstern aus Berlin.
Eine Familie, ein verschenktes Haus und die Frage nach dem Pflichtteil
Ausgangspunkt war der Tod eines Mannes im März 2022. Er hinterließ eine Tochter aus erster Ehe sowie seine zweite Ehefrau, mit der er zuletzt getrennt lebte. Bereits seit vielen Jahren existierte ein Erbvertrag aus dem Jahr 1969, der die zweite Ehefrau als Alleinerbin einsetzte. Für die Tochter bedeutete das, dass sie nicht als Erbin berücksichtigt war, aber grundsätzlich ihren Pflichtteil verlangen konnte. Der Pflichtteil ist ein gesetzlich garantierter Mindestanspruch naher Angehöriger, der in Geld zu erfüllen ist.
Der Streit entzündete sich an einer Immobilie in München. Der Erblasser hatte seinen hälftigen Miteigentumsanteil an diesem Anwesen bereits am 06.10.2006 notariell an seinen Sohn aus zweiter Ehe verschenkt. Solche Schenkungen sind im Pflichtteilsrecht besonders sensibel, weil der Gesetzgeber verhindern will, dass Vermögen kurz vor dem Tod „weggegeben“ wird, um Pflichtteilsansprüche auszuhöhlen. Deshalb kann eine Schenkung, vereinfacht gesagt, über eine gewisse Zeit bei der Pflichtteilsberechnung noch eine Rolle spielen.
Im konkreten Vertrag war aber nicht nur die Übertragung geregelt. Die Eltern behielten sich ein lebenslanges Wohnungs- und Nutzungsrecht vor, und zwar an den im Plan rot markierten Flächen. Dieses Wohnungsrecht umfasste nach den Feststellungen des Gerichts vor allem das Erdgeschoss mit mehreren Räumen und auch eine Garage sowie einen Kellerraum. Hinzu kam ein freier Umgang in Haus, Hof und Garten. Besonders wichtig für die spätere juristische Bewertung war außerdem, dass die Berechtigten ihr Wohnungsrecht entgeltlich oder unentgeltlich auch an Dritte überlassen durften. Praktisch bedeutet das, dass die Eltern die Räume nicht nur selbst bewohnen, sondern sie unter Umständen auch vermieten konnten.
Der Sohn erhielt demgegenüber nach der Vertragsgestaltung insbesondere Nutzungsrechte an anderen, im Plan blau markierten Bereichen, und er durfte auf Grundlage einer Baugenehmigung umbauen, ausbauen und erweitern. Zusätzlich war ein Rückübertragungsrecht vereinbart, etwa für den Fall einer Veräußerung ohne Zustimmung der Eltern oder bei einer wirtschaftlichen Krise des Sohnes. Außerdem enthielt der Vertrag einen Rangvorbehalt, der es dem Sohn erlaubte, Grundpfandrechte bis zu 170.000 Euro im Rang vor dem Wohnungsrecht eintragen zu lassen.
Nach dem Tod des Vaters verlangte die Tochter von der Alleinerbin Auskunft und vor allem eine Wertermittlung der Immobilie durch einen Sachverständigen. Sie wollte den Wert sowohl für den Zeitpunkt der Schenkung im Jahr 2006 als auch für den Zeitpunkt des Erbfalls im Jahr 2022 ermitteln lassen. Hintergrund dieser Forderung ist die sogenannte Pflichtteilsergänzung: Unter bestimmten Voraussetzungen wird eine frühere Schenkung rechnerisch dem Nachlass wieder „hinzugedacht“, damit sich der Pflichtteil erhöht.
Die zweite Ehefrau wehrte sich gegen die Klage und hielt die Zehnjahresfrist für längst abgelaufen. Aus ihrer Sicht habe der Erblasser wesentliche Teile der Nutzung aufgegeben, und obendrein könne der Sohn die Immobilie belasten, was für eine echte Vermögensverschiebung spreche. Zusätzlich behauptete sie, der Erblasser habe tatsächlich seit vielen Jahren nicht mehr in dem Haus gewohnt, sondern woanders gelebt. Damit standen sich zwei typische Positionen gegenüber: Die eine Seite sah in dem Wohnungsrecht faktisch eine weitgehende „Weiterbenutzung“ wie beim Nießbrauch, die andere Seite betonte die erfolgte Eigentumsübertragung und den Kontrollverlust des Vaters.
Warum das Gericht die Zehnjahresfrist hier noch nicht laufen sah
Das Landgericht München I gab der Klage in der ersten Stufe weit überwiegend statt, allerdings mit wichtigen Einschränkungen. Die Beklagte wurde verurteilt, den Wert des hälftigen Miteigentumsanteils an dem Anwesen durch einen unabhängigen Sachverständigen zum Zeitpunkt des Erbfalls, also bezogen auf den Todestag im März 2022, ermitteln zu lassen und das Gutachten vorzulegen. Soweit die Klägerin darüber hinaus eine Wertermittlung auch für den Zeitpunkt der Schenkung im Jahr 2006 verlangte, wies das Gericht die Klage ab.
Kernpunkt der Entscheidung war die Frage, ob die Zehnjahresfrist für die Pflichtteilsergänzung überhaupt schon im Jahr 2006 mit der Grundbuchumschreibung begann. Diese Frist ist deshalb so bedeutsam, weil Schenkungen nach Ablauf von zehn Jahren grundsätzlich nicht mehr in die Pflichtteilsergänzung einbezogen werden. Nach der Rechtsprechung kommt es dabei aber nicht nur auf Formalien an, sondern darauf, ob der Erblasser den verschenkten Gegenstand wirtschaftlich tatsächlich aus der Hand gegeben hat. Vereinfacht gesagt: Wer weiterhin „wie ein Eigentümer“ die Immobilie im Wesentlichen nutzen kann, hat sich wirtschaftlich nicht wirklich getrennt, dann startet die Frist nicht oder nicht vollständig.
Das Gericht sah genau diese wesentliche Weiterbenutzung als gegeben an. Es stellte darauf ab, dass das Wohnungsrecht hier den überwiegenden Teil der damaligen Wohnflächen erfasste, und zwar bezogen auf den Zustand bei der Schenkung. Entscheidend war zudem, dass die Berechtigten die Wohnräume auch an Dritte entgeltlich überlassen durften. Damit konnten sie wirtschaftlich ähnlich handeln wie ein Nießbrauchsberechtigter, also theoretisch Mieteinnahmen erzielen. In der Praxis macht genau dieser Punkt häufig den Unterschied, denn ein Nießbrauch wird in der Rechtsprechung besonders stark als „Genussvorbehalt“ gewertet.
Zusätzlich berücksichtigte das Gericht, dass ein Rückforderungsrecht vereinbart war, etwa wenn der Sohn ohne Zustimmung veräußert. Solche Rechte können ein weiteres Zeichen dafür sein, dass der Schenker die Angelegenheit nicht endgültig aus der Hand gegeben hat, sondern Einflussmöglichkeiten behält.
Den Einwand der Beklagten, der Sohn könne die Immobilie im Rang vor dem Wohnungsrecht belasten, ließ das Gericht in diesem Fall nicht ausreichen, um einen endgültigen Nutzungsverzicht anzunehmen. Unter anderem stellte es darauf ab, dass die mögliche Belastung auf 170.000 Euro begrenzt war, während der Schenkungsgegenstand laut Urkunde mit 650.000 Euro bewertet wurde. Auch die Frage, ob der Erblasser tatsächlich noch dort wohnte, hielt das Gericht für nicht entscheidend. Maßgeblich sei, dass er sich das Recht gesichert hatte, die Räume selbst zu nutzen oder Dritten zu überlassen, und dass dies auch im Verhältnis zur zweiten Ehefrau eine Rolle spielen könne.
Bei der Wertermittlung machte das Gericht außerdem eine praxisrelevante Grenze deutlich: Bewertet werden sollte zum Stichtag 2022 nur das, was am Haus zum Zeitpunkt der Schenkung 2006 bereits vorhanden war. Spätere Erweiterungen, die der Sohn aus eigenen Mitteln vorgenommen hatte, sollten nicht Bestandteil des Wertermittlungsanspruchs der Pflichtteilsberechtigten sein. Das folgt dem Grundgedanken, dass beim Pflichtteil so gerechnet wird, als ob der verschenkte Gegenstand in dem damaligen Umfang noch im Nachlass wäre.
Warum bekam die Klägerin dann kein Gutachten für 2006? Das Gericht begründete dies damit, dass für die Pflichtteilsergänzung grundsätzlich der Wert zum Zeitpunkt des Erbfalls maßgeblich ist. Nur wenn der Wert zur Zeit der Schenkung niedriger war, kann ausnahmsweise dieser niedrigere Wert relevant werden. Davon profitiert jedoch vor allem der Erbe, und deshalb soll auch der Erbe das entsprechende Risiko und die Beweislast tragen. Ein Pflichtteilsberechtigter kann daher regelmäßig nur die Wertermittlung zum Zeitpunkt des Erbfalls verlangen.
Wichtig ist dabei: Dieses Urteil ist ein Teilurteil zur ersten Stufe und bildet vor allem die Grundlage dafür, dass die Klägerin überhaupt verlässliche Zahlen erhält. Ob und in welcher Höhe später tatsächlich ein Pflichtteilsergänzungsanspruch besteht, ist damit noch nicht abschließend entschieden.
Fazit: Wer eine Immobilie verschenkt und sich ein sehr weitgehendes Wohnungsrecht inklusive der Möglichkeit zur Vermietung vorbehält, muss damit rechnen, dass die Zehnjahresfrist aus Pflichtteilssicht nicht einfach mit der Grundbuchumschreibung „automatisch“ zu laufen beginnt. Für Betroffene, ob Erben oder Pflichtteilsberechtigte, lohnt sich eine genaue Prüfung des Vertrags und der tatsächlichen Nutzungsrechte, bevor man Ansprüche geltend macht oder abwehrt.
Was bedeutet das für Familien mit Wohnungsrecht und Hausschenkung?
Der Fall zeigt anschaulich, wie schnell eine Immobilie aus einer gut gemeinten familiären Regelung in einen handfesten Pflichtteilsstreit geraten kann. Gerade Wohnungsrechte werden in Übergabeverträgen häufig genutzt, um den Eltern Sicherheit zu geben. Je umfassender diese Rechte aber gestaltet sind, insbesondere wenn auch eine entgeltliche Überlassung an Dritte erlaubt ist, desto eher kann das im Erbfall dazu führen, dass Schenkungen noch lange „nachwirken“.
Für Pflichtteilsberechtigte ist interessant, dass ein Wertermittlungsanspruch häufig der erste Schritt ist, um überhaupt einschätzen zu können, ob sich weitere rechtliche Schritte lohnen. Für Erben ist umgekehrt wichtig, frühzeitig zu verstehen, welche Vertragsklauseln den Fristbeginn beeinflussen können und welche Teile einer späteren Wertsteigerung oder eines Umbaus nicht automatisch in die Ergänzungsrechnung fallen.
Wer eine Immobilie in der Familie übertragen will, sollte daher nicht nur auf die steuerliche und praktische Seite schauen, sondern auch auf die Frage, welche Rechte man sich vorbehält und welche Folgen das für spätere Pflichtteilsansprüche haben kann.
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Dieser Blogartikel dient ausschließlich zu Informationszwecken und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Fragen oder Anliegen wenden Sie sich bitte an einen fachkundigen Rechtsanwalt.
Quelle der Entscheidung: Entscheidung des Landgerichts München I vom 10.07.2024, oder: Direktlink zur Entscheidung des Gerichts.
