Wer eine Immobilie innerhalb der Familie verschenkt, kann mit der Schenkung bestimmte Vorgaben verbinden. Schwieriger wird es, wenn das Grundstück zunächst an ein Familienmitglied gehen, später aber an die nächste Generation weitergegeben werden soll. Wie verbindlich eine solche Regelung ist und welche Bedeutung ihre genaue rechtliche Gestaltung hat, zeigt ein familiärer Grundstücksstreit, mit dem sich der Bundesgerichtshof befasst hat. Mit Urteil vom 28. November 2023 (Az. X ZR 11/21) hob der BGH die vorherige Entscheidung auf und verwies den Rechtsstreit an das Oberlandesgericht München zurück.
Im Mittelpunkt stand eine Immobilie, die ein Vater 1995 von seinem eigenen Vater erhalten hatte. Über mehrere notarielle Vereinbarungen wurde später geregelt, dass das Grundstück spätestens beim Tod des beschenkten Vaters an dessen Kinder übertragen werden sollte. Nach seinem Tod entstand Streit darüber, ob diese Verpflichtung tatsächlich durchgesetzt werden kann. Welche Bedeutung solche Vereinbarungen bei einer vorweggenommenen Vermögensübertragung haben können, erfahren Sie in diesem Artikel der Kanzlei am Südstern aus Berlin.
Ein Grundstück soll über Generationen in der Familie bleiben
Ausgangspunkt des Rechtsstreits war ein Grundstück, das der Großvater der später streitenden Kinder im Jahr 1995 seinem Sohn überließ. In der notariellen Vereinbarung über diese Hausübergabe brachte der Großvater zum Ausdruck, dass ihm am Verbleib der Immobilie im Familienbesitz gelegen war. Für bestimmte Situationen, insbesondere bei einem Zugriff von Gläubigern, war deshalb bereits vorgesehen, dass das Grundstück an die leiblichen Kinder des Sohnes übertragen werden sollte.
Bei dieser ursprünglichen Regelung blieb es allerdings nicht. Im Jahr 2003 schlossen Vater und Sohn einen notariellen Nachtrag. Danach sollten die beiden Kinder aus der ersten Ehe des Sohnes das Grundstück spätestens bei dessen Tod jeweils zur Hälfte erhalten, sofern er es nicht bereits zuvor übertragen hatte. Fünf Jahre später wurde die Regelung nochmals verändert. Nach dem notariellen Nachtrag aus dem Jahr 2008 sollten nun alle drei Kinder des späteren Erblassers, also auch der Sohn aus seiner zweiten Ehe, jeweils ein Drittel des Grundstücks erhalten.
Zu Lebzeiten des Vaters fand die vorgesehene Eigentumsübertragung nicht mehr statt. Er starb im September 2017. In der Folge fiel das Grundstück zunächst in den Nachlass. Eigentümer waren schließlich seine Ehefrau und die drei Kinder als Miterben.
Die beiden Kinder aus erster Ehe wollten sich damit nicht zufriedengeben. Gemeinsam mit ihrem Anspruch sollte die im Jahr 2008 vereinbarte Verteilung umgesetzt werden, nach der jedes der drei Kinder ein Drittel des Grundstücks erhalten sollte. Sie verlangten deshalb von den Beklagten die Zustimmung zur entsprechenden Eigentumsübertragung und Grundbucheintragung.
Vor dem Landgericht hatten die Kläger Erfolg. Auch das Oberlandesgericht München bestätigte im Berufungsverfahren ihren Anspruch. Nach dessen Auffassung war das Grundstück bereits 1995 unter einer wirksamen Verpflichtung zur späteren Weitergabe innerhalb der Familie verschenkt worden. Die späteren notariellen Vereinbarungen zog das Gericht unter anderem heran, um den ursprünglichen Vertrag und den damaligen Willen der Beteiligten auszulegen. Die Beklagten akzeptierten diese Beurteilung nicht und zogen vor den Bundesgerichtshof.
Der BGH unterscheidet genau zwischen den einzelnen Vereinbarungen
Der Bundesgerichtshof gab der Revision der Beklagten insoweit Erfolg, als er die Entscheidung des Oberlandesgerichts aufhob. Damit entschied der BGH allerdings nicht abschließend, dass die Kinder keinen Anspruch auf Übertragung des Grundstücks haben. Vielmehr muss das Oberlandesgericht den Fall erneut prüfen und weitere tatsächliche Fragen klären.
Von besonderer Bedeutung war zunächst die Frage, ob eine Schenkung überhaupt mit der Verpflichtung verbunden werden darf, den geschenkten Gegenstand spätestens beim Tod an einen Dritten weiterzugeben. Der BGH stellte klar, dass eine solche Gestaltung nicht automatisch unzulässig ist. Eine bereits zu Lebzeiten begründete Verpflichtung kann grundsätzlich auch auf die Erben übergehen, wenn der Verpflichtete sie vor seinem Tod nicht mehr erfüllt.
Entscheidend ist allerdings die konkrete Gestaltung. Unzulässig wäre beispielsweise eine Auflage, mit der der Beschenkte lediglich verpflichtet wird, seinerseits ein Schenkungsversprechen für den Todesfall abzugeben. Damit würde er zur Vornahme eines Rechtsgeschäfts verpflichtet, das rechtlich wie eine Verfügung von Todes wegen behandelt wird. Eine solche vertragliche Verpflichtung kollidiert mit den gesetzlichen Regeln zum Schutz der Freiheit, über den eigenen Nachlass zu verfügen.
Anders liegt der Fall nach dem BGH, wenn durch die Vereinbarung bereits ein eigener, gegebenenfalls von Bedingungen abhängiger Anspruch der begünstigten Personen auf Übertragung des Grundstücks geschaffen wird. Genau eine solche Gestaltung erkannte der Bundesgerichtshof grundsätzlich in der Vereinbarung aus dem Jahr 2008. Dort waren die Kinder unmittelbar forderungsberechtigt. Die Vereinbarung verpflichtete den Vater also nicht erst dazu, später ein weiteres Schenkungsversprechen abzugeben, sondern begründete bereits die Verpflichtung zur Übertragung des Grundstücks. Dass der Anspruch im Ergebnis erst im Zusammenhang mit seinem Tod durchsetzbar wurde und vom Überleben der Begünstigten abhing, machte diese Gestaltung nicht schon unwirksam.
Nicht folgen konnte der BGH dagegen der Annahme des Oberlandesgerichts, eine entsprechend umfassende Weitergabepflicht habe bereits seit der ursprünglichen Hausübergabe von 1995 bestanden. Bei notariellen Verträgen spricht grundsätzlich eine starke Vermutung dafür, dass die Urkunde die getroffenen Vereinbarungen vollständig und richtig wiedergibt. Der Vertrag von 1995 regelte eine Übertragung an die Kinder aber nur für bestimmte Fälle, etwa beim drohenden Zugriff von Gläubigern. Nach Ansicht des BGH gab es keine ausreichende Grundlage dafür, daraus eine allgemeine Verpflichtung zur Übertragung spätestens beim Tod abzuleiten. Die Nachträge aus den Jahren 2003 und 2008 sprachen vielmehr dafür, dass die ursprüngliche Vereinbarung später inhaltlich erweitert wurde.
Damit rückte die Wirksamkeit der späteren Vereinbarungen in den Mittelpunkt. Hierzu waren nach Auffassung des BGH noch nicht alle notwendigen Tatsachen geklärt. Unter anderem muss das Oberlandesgericht prüfen, ob die zwischen dem Erblasser und seiner Ehefrau vereinbarte Gütertrennung wirksam war. Sollte dies nicht der Fall gewesen sein, können weitere Fragen zur Verfügung über das Vermögen eines Ehegatten relevant werden. Deshalb konnte der Bundesgerichtshof den Grundstücksstreit nicht endgültig entscheiden und verwies ihn zur erneuten Verhandlung an das Berufungsgericht zurück.
Was Familien bei einer Weitergabepflicht beachten sollten
Der Fall zeigt, dass bei der Übertragung einer Immobilie innerhalb der Familie die genaue Formulierung der Vereinbarung erhebliches Gewicht haben kann. Es macht rechtlich einen Unterschied, ob der erste Beschenkte lediglich verpflichtet wird, später eine weitere Schenkung für den Todesfall zu versprechen, oder ob die vorgesehenen Empfänger bereits durch die bestehende Vereinbarung einen eigenen Anspruch auf Übertragung erhalten.
Ebenso wichtig ist, spätere Nachträge nicht ohne weiteres in eine ältere notarielle Vereinbarung hineinzulesen. Im konkreten Fall konnte der Wunsch des Großvaters, das Grundstück im Familienbesitz zu halten, nach Auffassung des BGH nicht darüber hinwegtäuschen, dass die konkrete und umfassende Weitergabepflicht erst in späteren Verträgen ausgestaltet wurde.
Wer Immobilien schon zu Lebzeiten überträgt und gleichzeitig bestimmen möchte, was langfristig mit ihnen geschieht, sollte deshalb besonders auf eine eindeutige Gestaltung achten. Der konkrete Fall verdeutlicht außerdem, dass neben dem Schenkungs- und Erbrecht auch die ehelichen Vermögensverhältnisse eine Rolle spielen können. Der BGH hat den Rechtsstreit nicht abschließend entschieden, sondern dem Oberlandesgericht gerade für diese noch offenen Fragen eine erneute Prüfung aufgegeben.
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Dieser Blogartikel dient ausschließlich Informationszwecken und ersetzt keine rechtliche Beratung. Bei konkreten Fragen oder Anliegen empfehlen wir, einen qualifizierten Rechtsanwalt zu konsultieren.
Quelle der Entscheidung: Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 28. November 2023, oder: Direktlink zur Entscheidung des Gerichts
